Una promotora vende sobre plano, construya ella o construya otro, y eso cambia casi todo: las unidades son el plano de comercialización, cada venta arrastra un calendario de cobros que la ley obliga a avalar, el dinero entra por el préstamo y sale por la contrata, y lo que de verdad interesa saber es cuánto cuesta y cuánto deja cada vivienda. Todo eso va en una obra de tipo promoción.
Dónde
En una obra de tipo promoción, con el botón Promoción de la cabecera o desde el lateral. Tiene cinco pestañas: Unidades, Ventas y cobros, Préstamo y caja, Coste por vivienda y Postventa. En la ficha de la obra aparecen además Unidades, Ventas y Postventa.
Unidades
Viviendas, locales, garajes y trasteros, con sus metros, su coeficiente y su precio. No hay que darlos de alta de uno en uno: Viviendas de un bloque pide el bloque, las plantas y cuántas por planta y saca 1ºA, 1ºB y las demás; Garajes, trasteros o locales pide un prefijo y una cantidad y saca G-01 en adelante. Después se corrige la que sea distinta, que siempre hay alguna.
El garaje y el trastero se pueden colgar de su vivienda como anejos. Repartir coeficientes rellena por metros construidos los que estén vacíos —solo los vacíos, para no pisar el que ya pusiste—; el coeficiente de la escritura se escribe a mano y no lo toca nadie.
Cada unidad se ve como en el plano de ventas: libre, reservada, vendida, escriturada.
Ventas y cobros
- Reservar: se marcan las unidades que van juntas —la vivienda con su garaje y su trastero—, el comprador, la fecha y la señal. El precio es la suma de las unidades salvo que digas otro; el IVA, el 10 % en vivienda y el 21 % en local.
- Contrato privado: la fecha y, porque lo exige la Ley 20/2015, el aval o el seguro de caución que garantiza las entregas y la cuenta especial donde se ingresan. Sin esos dos datos el programa no factura ninguna entrega, y no es por puntillosidad: las cantidades a cuenta sin garantizar son responsabilidad personal de quien administra. La reserva sí se puede facturar, porque es anterior al contrato. El aval queda apuntado como garantía viva.
- Calendario de cobros: se propone en un clic —la señal ya cobrada, un tanto a la firma, las entregas mensuales y el resto en la escritura— y se corrige fila a fila mientras no esté facturado.
- Facturar cada entrega: factura al comprador con su IVA, su obra y la mención legal que toca, con la entidad, la referencia y la cuenta especial. Si está facturada o cobrada se sabe por su factura y su recibo, sin llevar una hoja aparte.
- Escriturar: fecha, notario y protocolo, y si el comprador se subroga en el préstamo, por cuánto. Las unidades pasan a escrituradas, el aval se cancela y la subrogación se apunta en el préstamo.
El acceso del comprador a su portal se crea desde su propia venta.
Préstamo y caja
El préstamo concedido —que está en la ficha de la obra—, lo dispuesto contra cada certificado del arquitecto, lo subrogado, lo amortizado y los fondos propios que se han ido metiendo. Debajo, la caja mes a mes: lo cobrado a cuenta, lo que se prevé cobrar, el préstamo y los fondos, lo pagado a la contrata y a los proveedores, los gastos de la promoción, el saldo y el acumulado. Y, si lo hay, el primer mes en que se iría a negativo, que es el número por el que se empieza a mirar esta pantalla.
Coste por vivienda
La construcción —lo imputado a la obra— más todo lo que no es construir: suelo, honorarios, licencias e ICIO, comercialización, financieros. Se apuntan aquí como gastos de la promoción y se reparten por coeficiente, y de ahí salen el coste, los €/m², el precio y el margen de cada unidad, con sus totales. Es lo que dice si el precio de venta aguanta o si hay que repasarlo antes de abrir la caseta de ventas.
Postventa
Lo que el comprador reclama después de la entrega, desde su portal o por teléfono. Qué pasa, en qué plazo de la LOE cae —uno, tres o diez años desde la recepción—, a quién se le manda y cómo se le contesta. El programa dice hasta cuándo responde el promotor y avisa si la reclamación llega fuera de plazo, que es un dato que conviene tener delante antes de contestar. El comprador ve la respuesta en su portal.
La promotora que no construye
Si la obra la hace otro, se lleva igual de bien: el contrato recibido de la contrata, sus certificaciones revisadas y aprobadas —ellos las proponen desde su portal, como una subcontrata—, la factura casada con la certificación, la dirección facultativa, el certificado para el banco y las garantías. Y encima de eso, las ventas y todo lo demás.
¿No era esto lo que buscabas? Escríbenos y te contestamos con la pantalla delante.