A precios unitarios
Se mide lo ejecutado de cada partida, con su detalle —unidades, longitud, anchura, altura— como en el estadillo. El porcentaje sale solo de ahí.
Software de certificaciones de obraSiempre a origen. El mes sale por diferencia.
Una certificación no dice lo que se ha hecho este mes: dice lo que se lleva hecho desde el principio. El importe del periodo es la resta con la anterior. Hacerlo al revés —ir sumando meses— es como aparece una obra certificada al 104 %, y es el error que no se ve hasta que el cliente lo ve.
La regla
A origen, y el periodo por resta
Cada certificación guarda, partida a partida, lo acumulado: la medición a origen, el porcentaje y el importe. Lo del mes no se guarda, se calcula. De ahí salen tres cosas que de otra forma hay que vigilar a mano:
- Lo certificado nunca baja sin que alguien lo decida: si este mes se mide menos que el anterior, se ve y hay que querer hacerlo.
- La suma de los periodos es el acumulado, siempre. No por confianza: la comprobación corre en cada versión del programa.
- Rectificar un mes no descuadra los siguientes, porque el siguiente arranca de lo que diga el anterior.
Cómo se mide
Cuatro formas de certificar, y no se elige: la dice el contrato
El método sale de la modalidad que se pactó, no de un desplegable que alguien rellena cada mes.
A precio cerrado
Se teclea el avance de cada capítulo o partida. Con las partidas alzadas de abono íntegro no hay porcentaje: se cobran o no se cobran.
Por hitos
Se marca el día que el hito se alcanzó, y se certifica entero. Quien pactó un calendario de cobros no quiere que le pregunten cada mes por qué porcentaje va la estructura.
Por administración
Se factura el coste real imputado más el honorario pactado. Y a precio máximo garantizado, lo mismo con el techo puesto: lo que pase de ahí es del constructor.
Y el programa propone el avance de cada partida con lo que han apuntado los partes de obra, para no empezar de cero cada mes. La propuesta se corrige antes de aprobar: lo que se certifica lo decide una persona.
La retención
La garantía no se resta de la base: va en su propio recibo
Es el detalle que más veces está mal hecho, y el que acaba en una discusión con la asesoría. La retención de garantía no es una retención fiscal:
- La factura va por el importe completo, con su IVA completo. Restar la retención de la base es declarar de menos.
- Lo retenido se aparta en un recibo con vencimiento al fin del plazo de garantía, así que se ve cuánto hay retenido y cuándo toca reclamarlo.
- Y queda apuntado como garantía viva, junto a los avales, con su aviso cuando se acerca la fecha.
- El porcentaje lo dice el contrato del cliente, no un ajuste general: cada obra puede llevar el suyo.
Y después
De la certificación a la factura, y al cobro
- Se aprueba y se factura desde la misma pantalla, con la obra puesta en la factura y en cada línea, y con Verifactu o TicketBAI según donde estés.
- La certificación en PDF para mandarla a la propiedad, con su resumen por capítulos y el acumulado.
- El cliente la ve en su portal con un enlace, sin ser usuario del programa: lo certificado, el plazo y las certificaciones en PDF.
- Y el subcontratista propone la suya desde su propio enlace, contra las líneas de su subcontrato.
Preguntas
Lo que suele preguntarse de las certificaciones
¿Qué es certificar «a origen»?
Decir cuánto se lleva ejecutado desde el principio de la obra, no cuánto se ha hecho este mes. El importe del mes es la diferencia con la certificación anterior. Es como se certifica en obra pública y como lo espera cualquier dirección facultativa.
¿Puedo rectificar una certificación ya aprobada?
Sí, con su motivo y conservando la original: no se reescribe. Si ya estaba facturada, se rectifica también la factura. Lo que no se puede es cambiarla en silencio, que es justo lo que hace que dos papeles del mismo mes digan cosas distintas.
¿Y si el contrato cambia a mitad de obra?
Los modificados y los extras aprobados forman el contrato final, y a partir de ahí se certifica sobre él. Lo certificado antes se mantiene: la relación entre versiones va por el código de la partida, no por un número interno.
¿Hace falta llevar los partes de obra para certificar?
No. El circuito mínimo —cargar el presupuesto, certificar y facturar— funciona sin un solo parte. Los partes sirven para que el programa proponga el avance y para comparar el coste real; si no los llevas, se teclea el porcentaje y ya está.
¿Se puede certificar una obra sin presupuesto?
Por administración y a precio máximo garantizado, sí: ahí lo que se cobra es el coste imputado más el honorario, y esas obras se contratan justamente sin presupuesto cerrado. En las demás hace falta, porque es sobre lo que se mide.
Para quién
Quién certifica así
Las constructoras de edificación y las de obra civil, que certifican a la propiedad; las subcontratas, que certifican al contratista; y las promotoras, que reciben certificaciones y además venden viviendas.
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